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人大房地產金融班:中國房地產高杠桿和金融化
發布時間:  信息來源:小編互聯網整理

  現象和實證都指向一個結論:銷售對投資影響下降,庫存對投資的影響也下降(開發商謹慎投資,量出為入),投資和資金來源的關系上升,特別是和自籌資金的關系。

  這一現象的背后,反映了房地產行業正在發生的轉型:地產金融深化。

  以往房地產企業的杠桿模式是:先利用過橋資金繳清土地出讓金,取得預售證后盡快銷售,用銷售回款償還過橋資金,這一點可以使開發商撬動比自身注冊資本大得多的項目。開發過程中,建筑建材承包商墊付工程款也是幫開發商加杠桿。這個模式要求的是快開發快周轉,銷售、庫存和投資的關系緊密(銷售高-庫存低-投資增)。傳統產銷模式下,地產商的理性選擇是擴大規模跑馬圈地。

  但是這一輪調控的力度不同以往,一些城市要求開發商一個月內全款拿地,甚至要求不得期房銷售必須現房銷售,這意味著傳統產銷模式下,房地產企業加杠桿的空間被壓縮。

  中國人民大學房地產金融高級研修班分析認為,對于開發商來說,要么被動去杠桿——謹慎開發,量出為入,重視資金來源(包括銷售回款、自籌、貸款),要么尋找新的加杠桿方式,尋找新的資金來源。傳統產銷模式下的拿地和銷售已不是核心競爭力,融資渠道、資金成本和提升開發利潤率變得更加重要。

  在這個過程中,大型地產商轉型為金融地產集團,建立集團附屬的銀行、證券、信托等子公司,從而拓展自身的融資渠道,穩定開發資金來源,尋求規模化優勢。相比資金鏈緊、財務費用高企的中小地產商,大型地產業更有能力和動力進行兼并收購。


  相關課程:中國人民大學房地產金融高級研修班

  課程地址:李主任 13911249815

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